Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое доля в квартире и как ей пользоваться». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие. Выдел доли
Нужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼ в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.
Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼. Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.
Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.
В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников. При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте.
Доля: в чем выгода и как ей распорядиться?
В последнее время на рынке недвижимости сделки с покупкой долей приобретают все большую популярность.
Связывают это обстоятельство с тем, что, во-первых, покупка доли – это вложение инвестиций. На квартиру, допустим, вы еще не накопили, а на долю – спокойно. Во-вторых, через покупку долей можно выкупить всю квартиру, и обойдется это намного дешевле, так как механизма определения цены за долю нет, соответственно, продавец может указать «заниженную» цену.
Покупка долей – это не то же самое, что покупка комнаты, например, в коммунальной квартире. Очень часто долю нельзя выразить даже в метраже, так как собственник имеет право не только на комнату, в которой он проживает, но и на часть санузла, кухни и т.д.
Безусловно, долю можно выделить через суд. В судебном заседании судья учитывает факторы финансового положения лица, подавшего иск, наличия у него иной жилплощади для проживания, состоит ли он в брачно-семейных отношениях, имеет ли детей и т.д.
Чтобы избежать дополнительных проблем, при оформлении сделки купли-продажи доли самым внимательным образом проверьте личность продавца.
Все дело в том, что на практике используют мошеннические схемы следующего рода: продавец подписывает договор купли-продажи, забирает деньги; покупатель получает свою долю в квартире, и все довольны. Только вот через некоторое время продавец «вспоминает», что он недееспособный гражданин, и в момент совершения сделки не отдавал отчет своим поступкам. Соответственно он подает заявление в суд и прикладывает все необходимые документы.
Так как жить ему больше негде, судья признает сделку купли-продажи недействительной и отменяет ее. Бывший собственник заселяется в свою часть квартиры, а у добросовестного приобретателя не остается другого выхода, как обратиться в суд за с истребованием уплаченных им денег. Суд выносит решение о возврате денег….и продавец не против их вернуть. Вот только возвращать уже нечего!
Регистрация в квартире, где приобретена доля самого собственника, осуществляется в общем порядке без согласия сособственников; регистрация иных членов семьи собственника – только с согласия «соседей».
Доля в квартире, срочный выкуп долей за один день
Практически все квартиры в Москве, находятся в долевой собственности. Есть несколько источников появления долевой собственности, на рынке недвижимости, а вот причина продажи доли в квартире почти всегда одна, нерешенный конфликт между родными людьми.
Гражданский Кодекс РФ предусматривает особый правовой режим для долевой собственности. Так, в частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что владение, распоряжение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Покупка последней доли в квартире
Чтобы выкупить последнюю долю в квартире, имея при этом в собственности все остальные доли, нужно быть готовыми к тому, что собственники последней доли запросят цену выше рыночной и вам придется торговаться. А продажа доли третьим лицам всегда, как правило, проходит по цене ниже среднерыночной, потому что найти покупателя на долю в квартире на стороне достаточно сложно.
У совладельцев долей в недвижимости по закону есть преимущественное право покупки, поэтому собственникам последней доли вряд ли удастся законным способом продать ее третьим лицам. Продажа доли третьим лицам возможна, когда:
- получен нотариально удостоверенный отказ от права преимущественной покупки от всех остальных собственников долей;
- остальным совладельцам квартиры отправлено письменное уведомление о продаже доли в квартире ценным письмом с описью вложения или вручено лично под расписку. И, если в течение 30 дней после получения такого уведомления, собственники остальных долей не приняли решение о покупке, то тогда долю можно продавать третьим лицам.
Опасность и риски покупки квартиры в долях
Опасности и риски при покупке квартиры в долях:
- совладельцы долей в квартире могли не отказаться от права преимущественной покупки, что может повлечь за собой судебные иски о признании сделки купли-продажи недействительной;
- участие недееспособного продавца может являться фактом признания сделки ничтожной;
- отсутствие согласия на продажу от супруга(и) продавца;
- наличие долей квартиры у несовершеннолетних собственников — может возникнуть риск признания сделки недействительной, если не получено согласие на нее от органов опеки и попечительства Однако, без этого документа нотариус не удостоверит сделку.
Для того, чтобы обезопасить себя от этих рисков рекомендуем:
- если квартира в долях продается совладельцами одному будущему единоличному владельцу недвижимости, то необходимо организовать личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи;
- проверить достоверность и полноту всех документов на квартиру;
- запросить у продавца справку из нарко- и психдиспансера;
- если продавец состоит в браке, необходимо запросить у него нотариально заверенное согласие от супруга(и) на продажу жилья;
- если продается доля в квартире, принадлежащая несовершеннолетнему собственнику, орган опеки и попечительства должен дать согласие на продажу;
- потребовать от продавца документы, подтверждающие, что остальные собственники были уведомлены о продаже и отказались воспользоваться правом преимущественной покупки. Если право преимущественной покупки было нарушено, кто-то из совладельцев в течение 3-х месяцев с момента, как ему стало известно о продаже, может подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя;
- удостоверить договор купли-продажи у нотариуса.
✅ Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?
Рост цен на квартиры создает проблему нехватки жилплощади. Многие люди не могут позволить себе покупку отдельного жилья. Есть возможность найти альтернативу – долю в квартире (например, в ту же самую ипотеку).
Доля в квартире – это процент в общей собственности на жилое помещение. Различают выделенные и не выделенные доли. Первые являются изолированными комнатами (спальня – 18 м²), а вторые – условной дробью (например, ¼ часть квартиры).
Может ли покупка доли сравниться с приобретением целой квартиры? Однозначно, нет! Даже если размер этой доли 12/13 или 20/21, человек не является единственным собственником. Нужно учитывать интересы остальных содольщиков.
Другой вопрос, стоит ли вообще покупать долю в квартире? Не все горят желанием связываться с частями жилья. Остальные, напротив, считают такой вариант самым оптимальным.
Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?
Рост цен на квартиры создает проблему нехватки жилплощади. Многие люди не могут позволить себе покупку отдельного жилья. Есть возможность найти альтернативу – долю в квартире (например, в ту же самую ипотеку).
Доля в квартире – это процент в общей собственности на жилое помещение. Различают выделенные и не выделенные доли. Первые являются изолированными комнатами (спальня – 18 м²), а вторые – условной дробью (например, ¼ часть квартиры).
Может ли покупка доли сравниться с приобретением целой квартиры? Однозначно, нет! Даже если размер этой доли 12/13 или 20/21, человек не является единственным собственником. Нужно учитывать интересы остальных содольщиков.
Другой вопрос, стоит ли вообще покупать долю в квартире? Не все горят желанием связываться с частями жилья. Остальные, напротив, считают такой вариант самым оптимальным.
Долевая собственность не требует согласия совладельцев для реализации. Однако получение консультации квалифицированных юристов поможет избежать проблем, о возникновении которых рядовому гражданину не придёт в голову.
Так, при отсутствии согласия соседей, покупка доли для прописки возможна лишь в отношении избранного круга лиц:
- нового собственника;
- супруга или супруги владельца;
- несовершеннолетних детей.
Порядок покупки доли в квартире
Приобретение долей мало чем отличается от приобретения квартир целиком. Алгоритм заключения договора купли-продажи выглядит следующим образом:
| Передача продавцом письменных уведомлений совладельцам жилья с оповещением о продаже доли. | В уведомлении следует указать стоимость доли и предложить адресату возможность ее приобретения. На принятие решения совладельцам дается ровно один календарный месяц в течение которого они должны либо согласиться на покупку жилья, либо в письменной форме подтвердить свой отказ. Лучше отправлять уведомления заказным письмом, чтобы потом у вас были доказательство того, что все совладельцы предупреждены надлежащим образом. |
| Составление подписание и нотариальное удостоверение первичной документации. | Вам потребуется составить договор купли-продажи и акт приема-передачи и договор отчуждения. Желательно доверить составление этих документов нотариусу или юристу. Услуги специалистов платные, но зато ошибок в бумагах не будет, а значит и проблем при оформлении сделки в Росреестре вам удастся избежать. |
| Регистрация перехода прав от продавца к покупателю. | Процедура осуществляется в отделении Росреестра или МФЦ «Мои документы». |
Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать
Доля в квартире – это некая часть недвижимости. Если она выделена в натуре, то чаще всего – это отдельное помещение.
Пример: Есть трехкомнатная квартира, у которой 3 собственника. Каждый из них владеет одной комнатой в квартире. В такой ситуации, покупая долю, человек получает в собственность фактически отдельное помещение.
Если же доля не выделена в натуре, то это может быть просто небольшая часть квартиры, на которой, условно может проживать человек. Но так как физически невозможно жить, допустим, на 2-х кв.м., обычно такая доля позволяет лишь прописаться в жилье. В дальнейшем, все совладельцы устанавливают правила поведения, которые устраивают всех.
Покупать долю в квартире выгодно по единственной причине – это значительно дешевле, чем приобретение всего жилья целиком, особенно когда нет никакой альтернативы. Кроме того, нередко приобретают долю только для того, чтобы прописаться в данном населенном пункте. А вот непосредственно для проживания рекомендуется выбирать только выделенные в натуре доли.
Кто может претендовать на покупку первым?
Следующим важным моментом в случае продажи доли в квартире становится правило определения преимущественной покупки доли. Смысл его в том, что каждый дольщик, желая продать принадлежащую ему часть квартиры, прежде всего должен предложить ее другим сособственникам. Необходимо письменно уведомить их о своем желании продажи доли, тем самым давая им возможность выкупить ее до того, как она может «уйти» к кому-то постороннему. На принятие решения о покупки доли дается один месяц, а точнее — ровно 30 дней. Если никто из совладельцев не сообщил о своем желании выкупить эту долю, она может быть выставлена в свободную продажу.
И вот тут-то мы и натыкаемся на первый «камень». В чем же может возникнуть проблема? С ней может столкнуться продавец, а сложность возникает в самом вопросе оповещения других собственников.
Распоряжение квартирой, находящейся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению всех сособственников. Если кто-то из них откажется продавать свою долю, обязать его это сделать не получится. В таком случае вы сможете продать только долю, принадлежащую вам. При этом в случае, если доля будет продаваться не другому участнику долевой собственности, а постороннему лицу, остальные сособственники должны быть уведомлены о продаже, так как они имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается (п.1 ст.250 Гражданского кодекса РФ).
И только если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю другому лицу (причём за цену, предложенную другим сособственникам).
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Поэтому при их совершении необходимо учитывать разъяснения Федеральной нотариальной палаты.
В частности, в Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16), даны разъяснения о порядке направления извещений другим участникам долевой собственности и о порядке получения отказов от преимущественного права покупки.
Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:
- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.
Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:
- документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
- бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
- документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
- выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.
Как и в случае с квартирами, продающимися на вторичном рынке, особое внимание при подготовке и проведении сделки следует уделить юридической безупречности прав собственности.
У долей в собственности есть любопытная особенность. Обычно такого рода имущественные права встречаются с квартирами вторичного рынка, не имеющими истории перепродаж целиком (с сомнительной историей квартиры сособственники продавать доли просто побоятся — наблюдение хотя и из области психологии, но подтверждаемое практикой). Вывод: тем большее внимание требуется уделить правовым аспектам, причем связанным и с объектом целиком, и с историей долей.
На практике наиболее часто встречающийся предмет исков о расторжении сделки по продаже доли в квартире — случившееся некогда (возможно, многие годы назад) нарушение прав несовершеннолетних в процессе приватизации жилья. Мнения и юристов, и риэлторов по поводу сроков исковой давности по данному вопросу существенно разнятся. Надо полагать, судебная практика также однозначного ответа дать не может — решения выносятся самые разные. Ответ прост: при наличии риска последующих тяжб о расторжении сделки в связи с правами несовершеннолетних от покупки доли стоит отказаться. В этой сфере рисков и без того достаточно — хотя покупка доли может принести и прямую выгоду.
Список документов, для покупки доли
Для покупателя достаточно паспорта. А вот с продавца стоит запросить полный пакет:
- паспорт;
- выписку из ЕГРН (она подтверждает право собственности и указывает долю);
- правоустанавливающий документ (договор дарения, купли/продажи и т.д);
- домовая книга или выписка из нее (чтобы узнать прописанных в жилье лиц);
- справка об отсутствии догов за ЖКХ;
- паспорт строения (для сверки плана);
- документы, подтверждающие предложения совладельцам покупки;
- согласие супруга (если продавец в браке!, если вдовец — свидетельство о смерти, если разведен — о разводе.)